Comprar en pozo en Punta del Este: qué mirar antes de firmar

Comprar en pozo es, en esencia, financiar al desarrollador a cambio de un descuento. Bien hecha, es la forma más eficiente de entrar a un producto nuevo: se paga entre 15% y 25% menos que la unidad terminada, se elige la mejor ubicación dentro del edificio y se paga en cuotas durante la obra. Mal hecha, es un capital inmovilizado varios años en un proyecto que no avanza.

Todo el riesgo se concentra en la etapa previa a la firma. Estas son las verificaciones que hacemos antes de recomendar un pozo.

1. El permiso de construcción, no el anteproyecto

Es la verificación número uno y la que más proyectos descarta. Un desarrollo puede estar en preventa con un anteproyecto aprobado, que es apenas una viabilidad urbanística, o con el permiso de construcción otorgado, que habilita a construir.

Pedí el número de expediente y verificalo en la Intendencia de Maldonado. Si el proyecto todavía está en trámite, la preventa es legítima pero el riesgo de plazos es sustancialmente mayor.

2. Quién es el fiduciario y bajo qué estructura

Los desarrollos serios se estructuran mediante fideicomiso de administración, con un fiduciario profesional que administra los fondos y los libera contra avance de obra certificado. Lo que hay que confirmar:

• Que el fideicomiso esté inscripto y el fiduciario sea una entidad con antecedentes, no una sociedad creada para el proyecto.
• Que el terreno esté aportado al fideicomiso y libre de hipotecas.
• Que exista un certificador de obra independiente del desarrollador.

Si el pago va a la cuenta de la constructora en lugar de a un fideicomiso, no es una compra en pozo: es un préstamo sin garantía.

3. El historial del desarrollador

Cuántos edificios entregó, con cuánto atraso promedio y en qué estado están hoy. Es información verificable: los edificios existen, los propietarios se pueden consultar y la administración del consorcio también.

Un desarrollador con cinco entregas y seis meses de atraso promedio es una apuesta razonable. Uno sin obra entregada en Uruguay no lo es, por más impecable que sea el renderizado.

4. Cómo está redactado el ajuste de precio

Casi todos los contratos en pozo ajustan el saldo por algún índice. Lo importante no es que ajusten, sino por cuál y con qué tope:

• Ajuste por UI (Unidad Indexada): sigue la inflación en pesos, previsible.
• Ajuste por ICC (Índice del Costo de la Construcción): puede correr por encima de la inflación en ciclos de obra caliente.
• Ajuste por variación de costos declarada por el desarrollador: evitalo. Es una cláusula abierta.

Pedí que el contrato incluya un tope máximo de ajuste acumulado. Es negociable con más frecuencia de la que se cree.

5. La superficie que estás comprando

Los folletos suelen mostrar superficie total, que incluye la parte proporcional de áreas comunes. La superficie propia, que es la que habitás, puede ser 20% a 30% menor. Pedí el plano de la unidad con cotas y superficie propia discriminada, y calculá el precio por metro sobre esa cifra, no sobre la total. Es la única forma de comparar dos proyectos entre sí.

6. El presupuesto de gastos comunes proyectado

Un edificio con piscina climatizada, gimnasio, spa, coworking y seguridad 24 horas tiene un costo de funcionamiento que alguien va a pagar todos los meses. Pedí el presupuesto estimado de gastos comunes por metro cuadrado. Si el desarrollador no lo tiene, es una señal.

Este número define la rentabilidad futura del activo tanto como el precio de compra.

7. Qué pasa si la obra se atrasa

El contrato tiene que decir con precisión:

1. 1Cuál es la fecha de entrega comprometida y qué prórroga admite.
2. 2Qué multa o compensación corre a partir de qué mes de atraso.
3. 3En qué condiciones el comprador puede rescindir y recuperar lo aportado, y con qué actualización.
4. 4Qué pasa con la unidad si el fideicomiso no llega a completar la obra.

Un contrato que no responde estas cuatro preguntas está redactado exclusivamente en favor del desarrollador.

Cuándo tiene sentido y cuándo no

El pozo funciona bien para quien tiene horizonte de tres a cinco años, capacidad de aportar en cuotas y no necesita usar la propiedad en el corto plazo. No funciona para quien compra pensando en alquilar la próxima temporada, ni para quien necesita liquidez rápida: la reventa de una unidad en pozo, antes de la escritura, tiene un mercado mucho más chico.

Analizamos la estructura contractual y el historial de cada desarrollo antes de ofrecerlo. Si estás evaluando una preventa, escribinos y la revisamos juntos.