Guía para comprar una propiedad en Punta del Este siendo extranjero

Uruguay es uno de los pocos países de la región donde un extranjero compra un inmueble exactamente en las mismas condiciones que un ciudadano local: sin permisos especiales, sin socio local, sin límite de superficie y sin zonas vedadas. Esa simpleza jurídica, junto con la estabilidad institucional, explica buena parte del interés de compradores argentinos, brasileños, paraguayos, estadounidenses y europeos en Punta del Este.

Ahora bien, simple no es lo mismo que automático. Hay una secuencia que conviene respetar y algunos detalles que, si se pasan por alto, atrasan el cierre varias semanas.

No necesitás residencia ni cédula uruguaya

Para escriturar alcanza con el pasaporte vigente. La residencia legal, la cédula de identidad y el domicilio en el país son trámites independientes de la compra. Muchos compradores tramitan la cédula después, porque simplifica abrir una cuenta bancaria, contratar servicios y firmar contratos, pero no es un requisito previo para ser propietario.

Lo que sí vas a necesitar es un número de identificación fiscal si pensás facturar el alquiler del inmueble o si vas a comprar a través de una sociedad.

El escribano es la figura central

En Uruguay no existe la figura del agente de cierre ni el esquema de abogados por parte. Toda la operación pasa por un escribano público y, por costumbre del mercado, lo elige y lo paga el comprador. Su trabajo no es un trámite administrativo: es la verdadera diligencia debida.

El escribano estudia:

• El título de propiedad de los últimos treinta años, para confirmar que la cadena de transmisiones no tenga vicios.
• Los certificados registrales: hipotecas, embargos, promesas inscriptas, interdicciones.
• La situación tributaria del inmueble: Contribución Inmobiliaria, Impuesto de Primaria y, en propiedad horizontal, deudas de gastos comunes.
• El permiso de construcción y el final de obra en la Intendencia. Aparece más seguido de lo que se cree en casas antiguas ampliadas sin trámite.

No firmes una reserva antes de que un escribano haya visto, como mínimo, el título y la cédula catastral. Es el paso más barato del proceso y el que más problemas evita.

La secuencia típica de una compra

1. 1Reserva. Se firma un boleto de reserva y se deposita una seña, habitualmente entre USD 5.000 y el 10% del precio, en poder del escribano o de la inmobiliaria. Bloquea la propiedad por un plazo acordado, en general de quince a treinta días.
2. 2Estudio de títulos. El escribano pide certificados y revisa la documentación. Si aparece un problema imputable al vendedor, la seña se devuelve.
3. 3Promesa o escritura directa. Si el pago es al contado, se puede ir directo a la escritura. Si hay plazos o financiación, se firma una promesa de compraventa, que se inscribe en el Registro y protege al comprador frente a terceros.
4. 4Escritura. Se firma, se paga el saldo y se entrega la posesión. La inscripción registral demora algunas semanas más.

Cómo se paga

La Ley de Inclusión Financiera obliga a que las operaciones inmobiliarias por encima de cierto monto se cancelen por medios electrónicos, cheque certificado o transferencia bancaria. El efectivo, que durante décadas fue habitual en la costa, hoy tiene un tope legal y es una fuente segura de fricción en la mesa de firma.

Además rige la normativa de prevención de lavado de activos: el escribano está obligado a documentar el origen de los fondos. En la práctica implica presentar extractos bancarios, declaraciones de impuestos del país de origen o el comprobante de venta de otro activo. Armar esa carpeta antes de viajar ahorra semanas.

Los costos que se suman al precio

Como referencia, sobre el precio de compra conviene prever:

• ITP del comprador: 2% sobre el valor catastral actualizado, no sobre el precio de venta.
• Honorarios de escribano: en el entorno del 3% más IVA sobre el precio.
• Gastos registrales y certificados: algunos cientos de dólares.
• Comisión inmobiliaria: 3% más IVA cuando corresponde.

Lo desglosamos número por número en los costos reales de una compraventa en Uruguay.

A nombre propio o mediante sociedad

Para la mayoría de los compradores individuales, comprar a nombre propio es más simple y más barato. Las estructuras societarias tienen sentido cuando hay varios socios, cuando se busca ordenar una sucesión o cuando el volumen justifica el costo de mantener la sociedad activa y al día. Conviene analizarlo con un contador uruguayo antes de decidir, porque una estructura mal elegida es cara de desarmar.

Residencia fiscal por inversión

Uruguay otorga residencia fiscal a quien invierte en inmuebles por encima de un monto expresado en Unidades Indexadas y permanece al menos sesenta días al año en el país. Como el valor se actualiza con la UI, hay que verificar la cifra vigente al momento de operar. Es un punto que muchos compradores descubren tarde y que, bien planificado, puede cambiar la estructura de toda la compra.

Si estás evaluando una compra desde el exterior, escribinos: armamos una preselección con títulos ya revisados y te acompañamos en cada paso del proceso. Podés ver propiedades en venta o hablar con un asesor.